Gibt es Risiken bei der Investition in Tax Lien Zertifikate?

Jede Art von Investition birgt auch gewisse Risiken. Bei Tax Liens halten sich diese aber in Grenzen und können mit einer guten Vorbereitung und einer detaillierten Recherche auf ein Minimum reduziert werden.

Welche Risiken gibt es?

  • Fehler bei der Firmengründung (Wahl der Rechtsform)
  • Fehler im Auktions-Prozess bei:
    – Anmeldung
    – Bieterverfahren
    – Zahlung => Wer hier Fehler macht, beispielsweise nicht rechtzeitig zahlt, kann für die Auktionen in dem County gesperrt werden und es können hohe Kosten entstehen.
  • Fehler bei der Wahl des Grundstücks
    Beispiel: Wenn das Grundstück einer Wüste gleicht. Dann wurde vielleicht mit Pestiziden gearbeitet, die Erde könnte verseucht sein und das Land damit wertlos.
  • Fehler bei der Wahl der Grundstückslage (ohne Straßenanbindung, schlechte Nachbarschaft, keine guten Schulen in der Nähe,…)
  • Fehler bei der Wahl der Immobilie (Immobilie ist beispielsweise abbruchreif, abgebrannt, stark renovierungsbedürftig)

Wie können Risiken vermieden werden, bzw. auf ein Minimum reduziert werden?

Als ersten Schritt muss man als Investor die erforderlichen Voraussetzungen erfüllen um überhaupt an Tax Lien Auktionen teilnehmen zu können. Darunter fällt als Beispiel die Gründung einer US-Firma und der Besitz eines US-Bankkontos.
Einer der wichtigsten Punkte beim Kauf von Tax Lien Zertifikaten ist eine ausführliche Recherche der angebotenen Tax Liens. Bei schönen Einfamilienhäusern in einer guten Gegend mit guten Schulen kann man mit einer hohen Wahrscheinlichkeit davon ausgehen, dass die Investition + Zinsen zurückgezahlt wird oder man im Fall eines Foreclosures Besitzer einer tollen Immobilie zum Bruchteil des eigentlichen Wertes wird.
Mit einer detaillierten Recherche können wir Objekte die für eine Investition in Frage kommen soweit filtern, dass wir Eigenschaften ausschließen können, welche den Wert und die Beliebtheit eines Objektes mindern könnten. Ein ausführlicher Recherche-Prozess eliminiert baufällige Immobilien, schlechte Nachbarschaften mit beispielsweise hoher Kriminalität, eine schlechte Lage des Grundstücks, wie etwa ein Grundstück ohne Zufahrtsstraße, Industriegelände die keinen Wert darstellen und viele weitere Gegebenheiten.
Bei Auktionen ist es von großer Bedeutung die dort verwendeten Bieterverfahren zu verstehen und die jeweiligen Regeln zu kennen. Die Bezahlung der ersteigerten Liens muss im Voraus abgeklärt sein um Verzögerungen zu vermeiden, welche zum Ausschluss führen und Geld kosten könnten.

Werteverhältnis

Auch das Werteverhältnis beim Tax Lien Erwerb sollte stimmen. Was ist damit gemeint?
Machen wir ein Beispiel: Ein Investor erwirbt ein Tax Lien Zertifikat in Höhe von 2.500US$. Der Wert des Grundstücks mit Immobilie liegt bei 40.000US$.
Werteverhältnis: Die Kosten des Tax Lien Zertifikates betragen 6,25% vom Objektwert.
Bei einem Tax Lien Zertifikat sollte das Verhältnis von TLC zum Objektwert aber zwischen 1 und 5% liegen. Liegt der Prozentsatz darüber, könnte sich dies negativ auf die Rendite auswirken.

Tax Lien Roll Ups

Von Tax Lien Roll Ups spricht man, wenn auf dem Grundstück noch weitere Liens lasten, aus vergangenen Jahren.
Gehen wir davon aus, dass der Grundstückseigentümer beim aktuellen Lien seine Steuerschuld nicht begleicht. Der Investor und somit der Tax Lien Zertifikat Inhaber hat dann die Möglichkeit des Foreclosure. Bei einer Zwangsvollstreckung müssen dann aber die anderen Liens ausbezahlt werden.

Als Investor ist es wichtig vor dem TLC-Erwerb zu wissen ob auf dem Grundstück noch weitere Tax Liens lasten und welche Kosten im Fall eines Foreclosures auf einen zukommen könnten. Es sollte vorab geklärt werden ob sich ein Investment bei dem entsprechenden Tax Lien Zertifikat finanziell gesehen lohnt. Bei einer mangelhaften Recherche können im ungünstigsten Fall hohe Kosten auf den Investor zukommen. Daher sollte man sich vor dem Tax Lien Erwerb informieren, ob noch andere Tax Liens auf dem Grundstück lasten, welche Kosten entstehen könnten und welche Voraussetzung gegeben sein müssen falls man eine Zwangsvollstreckung einleiten kann und möchte.

Beispiel: Ein Investor erwirbt ein TLC für 2.200US$. Das Grundstück mit Immobilie hat einen Wert von 95.000US$. Der Grundstückseigentümer begleicht seine Steuerschuld nicht, der Investor hat die Möglichkeit den Foreclosure einzuleiten und wird Besitzer des Objektes. Der Investor hat aber keine detaillierte Recherche betrieben und stellt dann fest, dass auf dem Objekt noch 5 weitere Tax Liens lasten, alle in Höhe von 2.200US$.

Was bedeutet das jetzt für den Investor?
=> Er hat 2.200US$ investiert und muss noch 5 TLC’s zu je 2.200US$ ausbezahlen. Das bedeutet, dass er insgesamt 13.200US$ zahlt. Da die Immobilie 95.000US$ an Wert hat, könnte der Investor zwar bei einem erfolgreichen Verkauf immer noch 81.800US$ an Profit erreichen, die Rendite würde durch die Altlasten aber um 11.000US$ geschmälert werden.

Tax Liens in 2 Risikostufen gliedern

Um die Risiken beim Tax Lien Erwerb so gering wie möglich zu halten, ist eine detaillierte Recherche vor dem Kauf unumgänglich. Hierbei kann man 2 Stufen festlegen, nach denen das Risiko beim TLC-Erwerb eingestuft werden kann.

1. Stufe: Hohes Risiko, lieber die Finger davon lassen
2. Stufe: Geringes Risiko, eine gute Investitionsmöglichkeit

1. Hohes Risiko

  • Das Objekt und das Grundstück sind minderwertig.
    Beispiel: Ein abbruchreifes Haus oder ein Grundstück ohne Baugenehmigung.
  • Ein Grundstück, dass von Land eingeschlossen ist, ohne Zufahrtsmöglichkeit.
  • Ein Grundstück mit Umweltproblemen (z.B. Boden, der wegen Pestiziden verseucht ist)
  • Keine guten Renditechancen, beispielsweise wenn sich der Einsatz und der Gewinn ausgleichen würden.
  • Andere nicht ausgelöste Tax Lien Zertifikate die auf dem Grundstück lasten (Roll Ups). Bei einem Foreclosure müssten diese Tax Lien Zertifikate ausbezahlt werden, was weitere Kosten bedeutet.

=> Treffen diese Gegebenheiten auf ein Tax Lien Zertifikat zu, deutet dies auf ein schlechtes Objekt hin, daher sollte man hier nicht investieren.

2. Geringes Risiko

  • Es handelt sich um ein schönes Objekt (z.B. Einfamilienhaus) in einer guten Wohngegend.
  • Das Grundstück mit Immobilie hat einen hohen Objektwert.
  • Zufahrtsmöglichkeiten zum Grundstück sind gegeben.
  • Die Renditechancen sind gut, das Verhältnis von Einsatz und Gewinn ist stimmig.
  • Es sind keine Altlasten auf dem Grundstück, keine offenen Tax Liens die man bei einem Foreclosure noch ausbezahlen müsste.

=> Bei einem schönen Objekt, welches man auch gerne selbst besitzen wollte, und bei dem alle wichtigen Kriterien für ein lukratives Investment gegeben sind, kann der Investor mit hoher Wahrscheinlichkeit davon ausgehen, dass er seine Investitionssumme + Zinsen zurück erhält. Und sollte der Schuldner nicht zahlen, so hat der Investor die Möglichkeit Besitzer des Objektes zu werden, zum Bruchteil des eigentlichen Objekt-Wertes.

Fazit: Auch bei Tax Lien Investments lauern Risiken, diese können aber mit dem richtigen Wissen auf ein Minimum reduziert werden. Für ein erfolgreiches Tax Lien Business ist es wichtig, dass die richtige Vorgehensweise bekannt ist, angefangen von der Gründung einer Firma, über die Besteuerung, den Recherche-Prozess, bis hin zum Verstehen der Regeln und dem Erfüllen der Voraussetzungen der Auktionen. Um so viel Gewinn wie möglich aus Investments holen zu können, ist es sehr wichtig im Voraus eine detaillierte Recherche zu betreiben. Damit können unnötige Kosten vermieden werden. Mehr Informationen dazu finden Sie in meinem Videokurs Tax Lien Investor Coachingpaket.