Gibt es Risiken bei der Investition in Tax Liens?

Amerikanische Steuerpfandzertifikate werden mit einer Wahrscheinlichkeit von etwa 95 % ausbezahlt. Bei einer erfolgreichen Tax Lien Anlage erhält der Investor seine Investitionssumme mit Zinsen zurück. Vor einer Investition ist es sehr wichtig sich über mögliche Risiken zu informieren und in Erfahrung zu bringen, was nötig ist um Probleme und Verluste zu vermeiden.
Generell können alle Investments Risiken bergen, nicht jede Anlage bringt die erhofften Gewinne.
So gibt es auch beim Erwerb von Tax Lien Zertifikaten Risiken. Obwohl bei dieser Anlageform Zinsen staatlich garantiert sind, können Gewinne nicht versprochen werden, da weitere Elemente eine Rolle spielen. Es kann unter Umständen auch zu Fehlinvestitionen kommen.

Tax Liens sind als Investitions-Möglichkeit immer noch relativ unbekannt. Viele Interessenten sind deshalb zunächst skeptisch. Oftmals erhalten wir Fragen, wie:
„Ist es nicht riskant in Tax Liens zu investieren?“

Wir gehen jetzt auf die größten Risiken bei diesem Investment ein und zeigen Ihnen aber zugleich, wie diese Risiken auf ein Minimum reduziert werden können.

Überblick der 9 größten Risiken

1. Fehlendes Wissen zu Tax Liens

2. Tax Liens für wertlose Grundstücke erwerben

3. Unterschied zwischen Tax Lien und Tax Deed nicht kennen

4. Die Regeln der Auktionen nicht verstehen

5. Emotionales Bieten in Auktionen

6. Tax Lien Roll Ups nicht erkennen

7. Tilgungsfristen versäumen

8. Der Schuldner meldet Insolvenz an

9. Geringes Startkapital

Wurde Ihre Neugier geweckt? Möchten Sie mehr zum hoch interessanten Tax Lien Investment erfahren? Dann freue ich mich auf Ihre Teilnahme an meinem kostenlosen Mini-Tax-Lien-Seminar.

Risiko 1: Fehlendes Wissen zu Tax Liens

Bevor Investoren mit Tax Liens starten können, müssen sie das Prinzip dieser Anlageform verstehen. Was genau sind Tax Liens, weshalb werden diese in Auktionen angeboten, weshalb können sie darin investieren und was muss beachtet werden? Wichtige Fragen zum Verständnis sind die Basis für erfolgreiche Investments. Darüber hinaus gibt es auch einige Voraussetzungen, die erfüllt werden müssen.

Wie können wir uns die Problematik bei fehlendem Fachwissen vorstellen?
Machen wir dazu ein Beispiel: Ein Investor hat sich nur oberflächlich über Tax Lien Investing informiert. Er kennt grob die Voraussetzungen, er weiß, dass er eine US-Firma gründen muss und ein US-Bankkonto benötigt. Der Investor kennt sich nicht ausreichend mit den Formularen aus, möchte aber keine gebührenpflichtige Hilfe, z.B. in Form einer bestimmten Agentur, in Anspruch nehmen. Der Investor gründet eine US-Firma ohne fachliche Kompetenz. Er läuft damit Gefahr schwerwiegende Fehler zu machen, wie etwa bei der Rechtsform und der Steuerwahl.

Risiko-Minimierung: Investieren Sie zu Beginn in eine gute Ausbildung. Informieren Sie sich ausgiebig über die Geschichte der Tax Liens, die Bedingungen für Investoren, Formulare, usw. und konsultieren Sie auch einen fachkundigen Steuerberater. Wie oben angesprochen, können Sie sich beispielsweise bei der US-Firmengründung an eine Agency wenden, welche sich darauf spezialisiert hat.

Risiko 2: Tax Liens für wertlose Grundstücke erwerben

Bei Tax Lien Auktionen werden Steuerpfandzertifikate aller Art angeboten, von Einfamilienhäusern über Tankstellen bis hin zu unbebautem Land. Grundsteuern fallen auf alle Grundstücke an, egal ob es sich dabei um eine Immobilie mit Garten handelt, die bewohnt wird, demnach einen Nutzen hat, oder ob es sich dabei nur um ein Stück Land handelt, welches nicht genutzt wird.

Was können wir daraus ableiten?
Ein Grundbesitzer mit einem schönen Haus, welches er entweder selbst bewohnt oder vermietet, hat sicherlich großes Interesse daran, seine säumigen Grundsteuern doch noch vor einer drohenden Zwangsenteignung zu bezahlen. Bei einem guten Objekt ist die Wahrscheinlichkeit deshalb hoch, dass der Tax Lien Investor seine Investitionssumme mit Zinsen zurückerhält.

Welche Erfolgsaussichten bestehen für Steuerpfandzertifikate von unbebauten Grundstücken?
Glauben Sie, dass ein Grundbesitzer eines unbebauten Stücks Land seine Grundsteuerschulden zahlen wird? Stellen Sie sich vor, dass der Schuldner sein Grundstück nicht nutzt, als Beispiel, weil für das Grundstück keine Baugenehmigung erhalten werden kann. Bei solch einem Tax Lien besteht das Risiko, dass der Eigentümer kein Interesse an der Begleichung der Schulden hat. Sie könnten damit Ihre Investitionssumme verlieren, oder bei einer Zwangsenteignung auf einem wertlosen Grundstück sitzen bleiben, für welches Sie zukünftig Grundsteuern zahlen müssten.
Aber nicht nur das Grundstück an sich, auch eine Immobilie, welche sich darauf befindet kann ausschlaggebend sein. Ein baufälliges Haus könnte hierbei die Erfolgsaussichten schmälern.

Risiko-Minimierung: Als Investor sollten Sie vor jeder Investition eine detaillierte Objekt-Recherche durchführen. Investieren Sie nur in gute, bzw. sehr gute Objekte, die Sie ausführlich überprüft haben. Auch online gibt es verschiedene Möglichkeiten um Grundstücke zu begutachten. Sie können die Wohngegend des Grundstücks, auf welches der Tax Lien auferlegt wurde, nach bestimmten Kriterien filtern und damit herausfinden, ob es sich um ein lukratives Objekt handelt. Meiden Sie Grundstücke die für Investitionen riskant sein könnten. Suchen Sie auch nach Bildern des Objekts, z.B. über Google Earth. Stellen Sie sich die Frage, ob Sie selbst gerne Besitzer des Grundstücks/der Immobilie wären. Würden Sie die Frage mit „nein“ beantwortet, dann sehen Sie besser von einer Investition ab.

Beispiele für Grundstücke und Objekte, die Sie meiden sollten

  • land locked (von Land eingeschlossen und daher nicht befahrbar)
  • Industriegelände (wegen Umweltproblemen)
  • vacant land (unbewohntes oder unbebautes Land)
  • baufällige Immobilien

Risiko 3: Unterschied zwischen Tax Lien und Tax Deed nicht kennen

Bei säumigen Grundsteuerzahlungen werden unterschiedliche Zertifikate von den Countys ausgestellt, dies ist abhängig vom Bundesstaat in welchem sich das Grundstück befindet. In den USA gibt es Tax Lien, Tax Deed, Tax Lien & Deed und Redeemable Deed Staaten.

Bei einem Tax Lien erwirb der Investor ein Steuerpfandzertifikat. Er streckt den säumigen Grundsteuerbetrag des Eigentümers vor. Bei einem erfolgreichen Verlauf bezahlt der Grundstückseigentümer seine Steuerschulden innerhalb einer bestimmten Frist und der Investor erhält seine Investitionssumme mit Zinsen zurück, der Eigentümer bleibt Besitzer seines Grundstücks.

Bei Tax Deeds hingegen werden keine Steuerschuld-Beträge von Investoren „vorgestreckt“. Investoren können in einer Tax Deed Auktion direkt die Besitzurkunde eines Objekts ersteigern und können dadurch selbst Besitzer des Grundstücks werden.

Risiken resultieren hier, wenn Investoren Tax Deeds erwerben, ihnen aber nicht bewusst ist, dass dieses Investments deutlich komplexer ist als bei Tax Liens. Tax Deeds erfordern ein höheres Investitions-Kapital und mehr Zeit bei der Recherche. Unerfahrene Investoren könnten sich für ein schlechtes Objekt entscheiden, das keine Rendite erbringt und im ungünstigsten Fall sehr kostspielig werden könnte.

Risiko-Minimierung: Auch hier ist eine gute Ausbildung unumgänglich. Informieren Sie sich über die unterschiedlichen Vorgehensweisen in den Bundesstaaten bei säumigen Grundsteuerzahlungen. Falls Sie nur Tax Liens erwerben möchten, sollten Sie gezielt nur in Tax Lien Auktionen teilnehmen. Möchten Sie Tax Deeds erwerben, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass Sie eine sehr ausführliche und damit zeitaufwändige Objekt-Recherche durchführen müssen. Sie sollten bei Tax Deeds über gewisse finanzielle Mittel verfügen, zum einen aufgrund der höheren Investition, zum anderen aber auch um ein Sicherheitspolster gewährleisten zu können.

Risiko 4: Die Regeln der Auktionen nicht verstehen

Wir gehen dabei auf die Online-Auktionen ein, da wir aus dem US-Ausland nicht an den Live-Auktionen teilnehmen können, es sei denn, Sie möchten extra in die USA reisen.

Jedes County, das Online-Auktionen anbietet, hat bestimmte Regeln festgelegt, an welche sich die Teilnehmer halten müssen. Sie können die Regeln auf der entsprechenden Auktions-Website nachlesen. Missachten Investoren Regeln und versäumen Zahlungen, können weitere Kosten entstehen und sie können für das entsprechende County gesperrt werden und damit von zukünftigen Auktionen ausgeschlossen werden.

Risiko-Minimierung: Informieren Sie sich vorab auf den entsprechenden Internetseiten über die Auktions- und Bieterregeln. Beachten Sie Zahlungsfristen und prüfen Sie, ob Zahlungsmethoden angeboten werden, die für Sie möglich sind.

Risiko 5: Emotionales Bieten in Auktionen

Ein häufiges Phänomen bei Auktion im Allgemeinen ist, dass sich Investoren von ihren Gefühlen leiten lassen. Dies kann dazu führen, dass sie mehr bieten als sie sich eigentlich vorgenommen hatten.

Beziehen wir dies konkret auf Tax Lien Auktionen, kann es sich negativ auf die Rendite auswirken. Bei Tax Lien Auktionen gibt es unterschiedliche Bieterverfahren. In den meisten Auktionen liegt das Verfahren „Bid Down the Interest Rate“ vor. Dabei werden die festgelegten Zinssätze Schrittweise nach unten geboten. Der Bieter mit dem geringsten Zinssatz-Gebot erhält dabei den Zuschlag. Lassen Sie sich als Bieter zu einer Bieterschlacht verleiten, weil Sie das Zertifikat unbedingt erhalten möchten, laufen Sie Gefahr am Ende kaum noch Zinsen für den Tax Lien zu erhalten. Sollten Sie den Zuschlag erhalten, könnten Sie beispielsweise bei einem Zinssatz, der ursprünglich bei 18 % festgelegt ist, dann bei 5 % landen. Ist die Investition erfolgreich, der Schuldner zahlt die säumigen Grundsteuern und Sie erhalten Ihre Investitionssumme + Zinsen zurück, bedeutet das für Sie eine sehr viel geringere Rendite als ursprünglich geplant.

Risiko-Minimierung: Machen Sie sich vor Beginn der Auktion einen genauen Plan des Investments. Setzen Sie sich je nach Bieterverfahren ein Höchst- oder Minimalgebot und halten Sie sich auch daran.

Risiko 6: Tax Lien Roll Ups nicht erkennen

Auf Grundstücken mit säumigen Grundsteuerzahlungen können nicht nur aktuelle Tax Liens auferlegt worden sein, sondern auch Tax Liens aus vorherigen Jahren können darauf lasten. Diese Tax Liens werden auch als Roll Ups bezeichnet. Erwerben Sie ein Tax Lien Zertifikat in einer Auktion, bei dem sich im Nachhinein herausstellt, dass noch weitere Steuerschulden vorliegen, kann dies zusätzliche Kosten verursachen.

Beispiel: 2021 haben Sie ein Tax Lien Zertifikat für das Steuerjahr 2020 erworben. Die Tilgungsfrist beträgt ein Jahr. Der Schuldner zahlt nicht. 2022 haben Sie die Möglichkeit eine Zwangsenteignung einzuleiten. Verläuft die Zwangsenteignung erfolgreich, werden Sie Besitzer des Grundstücks. Sie haben jedoch keine ausreichende Recherche betrieben, es stellt sich heraus, dass auf dem Grundstück noch Tax Liens aus 3 weitere Jahren lasten. Was bedeutet das jetzt für Sie? Sie müssen die Steuerschulden dieser 3 Jahre zusätzlich begleichen. Je nach Tax Lien Wert können in solch einer Situation mehrere Tausend Dollar an weiteren Kosten hinzukommen.
Problematisch könnte es auch werden, wenn weitere Investoren ein anderes Tax Lien Zertifikat dieses speziellen Objektes erwerben. Die Möglichkeit einer Zwangsenteignung könnte dann wegfallen und damit auch das Geld, welches für das Zertifikat investiert wurde.

Risiko-Minimierung: Bevor Sie sich als Investor für den Erwerb eines bestimmten Steuerpfandzertifikats entscheiden, sollten Sie eine gründliche Recherche vornehmen. Prüfen Sie, ob sich auf dem Grundstück „Altlasten“ befinden, und sehen Sie dann gegebenenfalls von einer Investition ab.

Risiko 7: Tilgungsfristen versäumen

Ersteigern Sie ein Tax Lien Zertifikat, müssen Sie sich unbedingt die Tilgungsfrist, die sogenannte „Redemption Period“ merken.

Warum ist das so wichtig?
Bei Tax Liens gibt es für den Schuldner eine bestimmte Frist, innerhalb welcher er die säumigen Grundsteuerzahlung begleichen kann. Zahlt der Grundstückseigentümer rechtzeitig, bleibt er weiterhin Besitzer des Objekts und muss keine Zwangsenteignung befürchten. Sie als Investor erhalten dafür Ihre Investitionssumme zurück, und zwar mit Zinsen für diesen bestimmten Zeitraum, sobald der Schuldner zahlt.
Sollte der Schuldner bis zu dieser Frist nicht zahlen, würde dies bedeuten, dass der Investor keine Zinsen auf seine Investitionssumme erhält und damit keine Rendite. Meist gibt es dann aber die Option eine Zwangsenteignung einzuleiten. Dafür ist es notwendig, die Frist zu kennen und rechtzeitig zu reagieren. Um eine Zwangsenteignung einzuleiten müssen auch weitere Elemente beachtet werden. Für eine erfolgreiche Durchführung ist es deshalb ratsam sich in solch einem Fall an einen fachkundigen Notar/Anwalt zu wenden. Der Investor hat damit die Möglichkeit Besitzer eines Grundstücks zu werden, lediglich mit der Investitionssumme für das Steuerpfandzertifikat und den Kosten für den Notar/Anwalt und Gebühren.

Risiko-Minimierung: Achten Sie beim Erwerb von Steuerpfandzertifikaten genau auf die festgelegten Tilgungsfristen. Merken Sie sich diese Fristen, z.B. mit einem Kalendereintrag mit Erinnerungsfunktion.

Risiko 8: Der Schuldner meldet Insolvenz an

Wenn der Grundstückseigentümer Insolvenz anmeldet, Sie aber bereits ein Tax Lien Zertifikat des zugrundeliegenden Objektes erworben haben, erhalten Sie im besten Fall zwar Ihre Investition zurück, können aber mit keiner Rendite rechnen. Sie hätten dann Zeit und Arbeit umsonst aufgewendet.

Risiko-Minimierung: Die zuständige Gemeinde ist in der Regel dazu verpflichtet, ein Insolvenz-Verfahren des Eigentümers anzugeben. Prüfen Sie Tax Liens im Detail bevor Sie ein Gebot dafür absetzen. Bieten Sie keinesfalls auf Tax Liens mit laufenden Insolvenz-Verfahren.

Risiko 9: Geringes Startkapital

In Tax Lien Auktionen werden Zertifikate sowohl im niedrigen, als auch im höherpreisigen Bereich angeboten. Als Investor können Sie ein Zertifikat z.B. für nur 100 US-Dollar oder für 10.000 US-Dollar erwerben. Durchschnittlich liegen Tax Liens bei 2.000 bis 3.000 US-Dollar.
Für Investoren mit kleinerem Budget sind die günstigen Zertifikate zwar verlockend, diese bringen unter Umständen aber keine, oder nur eine kleine Rendite. Ein Grund hierfür ist, dass Zinsen auf preisgünstigen Tax Lien Zertifikaten entsprechend gering ausfallen. Außerdem müssen laufende Kosten und Folgekosten des Investments mit einkalkuliert werden. Kosten im Rahmen der Tax Lien Anlage entstehen als Beispiel für die Gründung einer US-Firma, Steuerabgaben und für einen fachkundigen Steuerberater.

Genügend finanzielle Rücklagen bieten Investoren bei dieser Anlage eine gewisse Sicherheit. Dies könnte eine Rolle spielen, wenn der seltene Fall eintritt, in welchem der Schuldner den Tax Lien nicht ausbezahlt, der Investor eine Zwangsenteignung einleitet und dadurch Besitzer des Objekts wird. Bei einer erfolgreichen Zwangsenteignung haben Sie bei Tax Liens die Möglichkeit lediglich mit der Investitionssumme des Tax Lien Zertifikats Besitzer eines Grundstücks zu werden, und damit zum Bruchteil des eigentlichen Objektwertes! Sie dürfen aber nicht vergessen, dass Sie als Grundstücksbesitzer zukünftig die Grundsteuerzahlungen leisten müssten (sofern das Grundstück nicht weiterverkauft wird). Sollte es sich beim Objekt um eine renovierungsbedürftige Immobilie handeln, könnten des weiteren Kosten für Reparaturen entstehen. Auch die Pflege des Grundstücks, wie notwendige Gärtnerarbeiten, die von der Gemeinde vorgeschrieben werden können, müssen finanziell gesehen berücksichtigt werden.

Risiko-Minimierung: Von einer Investition in Tax Lien Zertifikate, welche unter 500 US-Dollar liegen, sollte man eher absehen, die Rendite-Aussichten sind sonst zu gering.
Laufende Kosten und Folgekosten bei Tax Liens sollten im Voraus berechnet und eingeplant werden. Sie sollten über ein Investitions-Startkapital von mindestens 10.000 Euro verfügen, wenn Sie mit Tax Liens starten möchten.

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