Detaillierte Objekt-Recherche bei Tax Liens

Handelt es sich bei dem Tax Lien Objekt um eine gute Investition?

Beim Tax Lien Investment erwerben Sie ein TLC, ein Steuerpfandzertifikat. Ein Grundstückseigentümer konnte die Grundsteuer nicht zahlen, Sie strecken ihm diese Steuerschuld durch den Erwerb des Tax Lien Zertifikats sozusagen vor. Doch was für ein Objekt verbirgt sich eigentlich hinter Ihrem TLC?

Tax Lien Auktionen
In Online-Auktionen gibt es ein sehr großes Angebot an Tax Liens. Woran liegt das?
In den USA werden sämtliche öffentliche Einrichtungen wie Schulen, Feuerwehr, Krankenhäuser usw. mit den Einnahmen aus der Grundsteuer finanziert. Zahlen Eigentümer ihre Grundsteuer nicht, fehlt es dem County an Geld um diese Einrichtungen zu unterhalten. Den Countys ist daher sehr daran gelegen, dass Investoren durch das Vorstrecken der ausstehenden Beträge die Finanzierung weiterhin ermöglichen.
Die Frage für Investoren ist, wie sie in den Auktionen gute Investments herausfiltern können um nur sehr gute und damit rentable Tax Liens zu erwerben.
Bei Tax Lien Investments erhalten Investoren bis zu 99%iger Wahrscheinlichkeit ihr Geld mit Zinsen und eventuell weiteren Gebühren zurück. Sind das nicht tolle Aussichten!
Dass ein Investor beim Tax Lien Erwerb nicht ausbezahlt wird ist eher der Ausnahmefall. Wenn Sie einen detaillierten Recherche-Prozess durchführen und nur Tax Liens für tolle Objekte erwerben, können Sie in der Regel davon ausgehen, dass der Schuldner sein Grundstück + Haus behalten möchte und daher alles daran setzen wird den offenen Betrag der Grundsteuerschuld begleichen zu können.

Was geschieht aber, wenn Sie nicht ausbezahlt werden, gehen Sie dann leer aus?
Nein, Ihre Investition war nicht umsonst, sondern Sie können dann stattdessen Besitzer einer Immobilie werden! Mit der zuvor geleisteten Investition für das Tax Lien Zertifikat können Sie ein Grundstück + Immobilie zum Bruchteil des eigentlichen Objekt-Wertes erwerben.

Beispiel: Angenommen Sie ersteigern in einer Auktion ein Tax Lien Zertifikat für 2.000 US$. Hinter diesem Tax Lien steht ein Grundstück mit Garten und einem schönen Einfamilienhaus zu einem geschätzten Marktwert von 200.000 US$. Zahlt der Schuldner nicht, können Sie mit Ihrer geringen Investitionssumme Besitzer einer Immobilie im Wert von sage und schreibe 200.000 US$ werden! Weitergehend haben Sie dann die Möglichkeit diese Immobilie zu vermieten oder zu verkaufen und dadurch weitere Renditen zu generieren.
Sie sehen, dass Tax Liens ein äußerst lukratives Investment sein können. Sie haben hohe Renditechancen und das Grundstück dient als Sicherheit.
Bei Tax Liens möchten wir nur Zertifikate erwerben, hinter denen tolle Objekte stehen. Für die Gewährleistung guter Investitionen kann über verschiedene Internetseiten eine Filterung nach Kriterien vorgenommen werden.

Wie führen Sie eine Recherche für die hinter den Tax Liens stehenden Objekte durch?

Die Recherche sollte in verschiedenen Schritten durchgeführt werden. Bevor man sich der Auktion widmet, sollte der Bundesstaat ausgewählt werden. Welche Staaten sind für Sie interessant und bieten eine hohe Rendite? Jeder Staat hat hierfür bestimmte Zinssätze festgelegt. In Illinois hätten Sie mit 36% Strafzinsen pro Jahr eine sehr hohe Rendite, wohingegen Indiana nur 10% Zinsen auf Tax Liens festgelegt hat. Je höher die Zinsen, desto höher kann auch Ihr Gewinn sein. Jedoch gilt es dabei auch die Bieterverfahren zu beachten.

Eine sehr wichtige Frage für Sie als Investor aus dem US-Ausland ist, ob im Bundesstaat überhaupt Online-Auktionen angeboten werden.

Tax Lien Online-Auktion finden Sie als Beispiel auf der Seite von https://www.realauction.com/

Quelle https://www.realauction.com/client-sites

Countys

In den USA sind die einzelnen Bundesstaaten in verschiedene Countys unterteilt. Für den Recherche-Prozess ist es wichtig sich die Countys genauer anzusehen. Schauen Sie sich die Gegend an, in welcher Sie ein Tax Lien Zertifikat erwerben möchten. Als Faustregel kann man sich merken, dass man nur Tax Lien Zertifikate erwerben sollte, wenn man das Objekt hinter dem Zertifikat auch gerne selbst besitzen würde. Der Grund hierfür ist, dass in Ausnahmefällen (1 bis 5%) der Eigentümer seine Steuerschuld nicht bezahlt und Sie gegebenenfalls Besitzer des Grundstücks (+Immobilie) werden könnten. Sie könnten für den Bruchteil des eigentlichen Objekt-Wertes stolzer Hausbesitzer werden, deshalb sollte es sich um eine attraktive Immobilie handeln.

Welche Countys sind für Investments interessant?

Es gibt verschiedene Internetseiten mit deren Hilfe man Kriterien für eine Filterung nach guten Wohngegenden vornehmen kann. Man sollte dabei beispielsweise darauf achten, dass im entsprechenden County keine hohe Kriminalitätsrate vorliegt. Stellen Sie sich auch die Frage ob die Wohngegend begehrt ist. Wie können Sie dies herausfinden? Sehen Sie sich die Einwohnerzahl an, nimmt diese Zahl ab, oder steigt sie? Eine steigende Einwohnerzahl kann ein Indiz für eine begehrte Wohngegend sein und somit ein Indiz für eine profitable Investition.

Nehmen wir als Beispiel die Seite von NACo https://ce.naco.org/. Sie können dort verschiedenen Kriterien auswählen und die einzelnen Countys aufrufen. Wie ist die Wachstumsrate der Bevölkerung in Florida im Orange County?

Quelle https://ce.naco.org/?find=true

Quelle https://ce.naco.org/?dset=Population%20Levels%20and%20Trends&ind=Population%20Annual%20Growth%20Rate

Vergleichen Sie die Werte der verschiedenen Countys. Was sagen die Zahlen aus? Ein hoher Wert des Bevölkerungswachstums kann ein Indikator für einen begehrten Standort sein.
Haben Sie sich für einen Staat und ein County entschieden, kann die detaillierte Objekt-Recherche für die in den Online Auktionen angebotenen, in Frage kommenden Tax Liens durchgeführt werden. Nach dem ersten Filterungs-Prozess sollten nur noch maximal 25 Objekte übrig bleiben.
Machen Sie sich auch Gedanken darüber wie viel Sie für ein Tax Lien Zertifikat ausgeben möchten. Tax Liens beginnen bereits im niedrigen Preisbereich, z.B. bei wenigen hundert Dollar, können aber bis hin zu mehreren tausend US$ kosten. Wie hoch ist Ihr Startkapital und auf wie viele Tax Liens möchten Sie bieten?

Welche Filter-Kriterien gibt es?

Konzentrieren wir uns als Beispiel noch einmal auf einen guten Wohnbezirk. Was macht eine gute Wohngegend aus? Überlegen Sie sich welche Kriterien eine Gegend erfüllen muss, damit Sie sich dort wohlfühlen. Falls Sie Kinder haben benötigen diese eine gute Schulbildung. Gibt es gute und genügend Schuleinrichtungen, und für später auch Möglichkeiten in der Nähe zu studieren? Schauen Sie sich hierzu die Schulen und Universitäten im Bezirk an. Auf diese Art können Sie noch nach vielen weiteren Kriterien filtern, wie eine gute medizinische Versorgung, Infrastruktur, keine hohe Kriminalität, etc. Auch hierbei sollten wir uns immer die Frage stellen ob wir dort gern selbst wohnen möchten. Die Auswahl der Kriterien sollte darauf ausgerichtet sein.

Wo können wir solche Kriterien einsehen und die Gegenden danach filtern?
Über verschiedene Internetseiten können Sie bei einzelnen Städten gezielt nach Ihren gewünschten Kriterien Filterungen vornehmen. Als Beispiel können Sie sich den Internetauftritt von City-Data https://www.city-data.com/ ansehen.

Quelle https://www.city-data.com/

Haben Sie sich auf einen bestimmten Bezirk (Postleitzahl) festgelegt und sich darauffolgend für bestimmte Tax Liens entschieden, beginnt die eigentliche Objekt-Recherche.

Worauf sollte man beim Objekt achten?

Beim Tax Lien Erwerb sollten Sie darauf achten, dass dahinter ein tolles Objekt steht. Informieren Sie sich über den aktuellen Marktpreis. Sehen Sie sich die Größe von Grundstück und Wohnfläche an. Suchen Sie nach Bildern vom Objekt, gefällt Ihnen das Grundstück + Immobilie? Wie sieht die Nachbarschaft, die Umgebung aus?
Bilder von der Immobilie finden Sie über verschiedene Seiten und beispielsweise Google Earth. Je nach Objektart ist die Wahrscheinlichkeit höher oder niedriger, dass der Eigentümer seine Steuerschuld bezahlt. Auch dies sollte man daher bei der Recherche und der Auswahl der Tax Lien Zertifikate beachten.

Sind Sie an Tax Lien Investments interessiert, möchten Sie wissen worauf Sie bei einer ausführlichen Detail-Recherche achten müssen und welche weiteren Kriterien überprüft werden sollten? Im Webinar erhalten Sie weiteres Insider-Wissen zu unserem Tax Lien Investor Coachingpaket. Tragen Sie sich jetzt für mein Online-Seminar ein.