Die Immobilienbranche ist derzeit eine der beliebtesten und rentabelsten Investitions-Möglichkeiten. Vielleicht haben Sie auch schon mal mit dem Gedanken gespielt in ausländische oder im speziellen in US-Immobilien zu investieren.
Ein relativ unbekanntes, aber dafür sehr lukratives Investment können amerikanische Tax Liens darstellen. Diese sind in indirekter Weise mit der Anlage in Immobilien zu vergleichen.
Sie erfahren hier was Sie über die 200 Jahre alte Anlageform der Tax Liens wissen sollten, bevor Sie investieren.

Was sind Tax Liens?

In den USA müssen Grundstücksbesitzer jedes Jahr eine Grundsteuer zahlen. Versäumt ein Eigentümer seine Grundsteuer zu bezahlen, so kann das zuständige County ein Steuerpfandrecht auf das Grundstück (mit Immobilie) verhängen. Die Steuerpfandrechte werden dann als Tax Lien Zertifikate in Auktionen an Investoren versteigert. Bei einer erfolgreichen Tax Lien Anlage erhält der Inhaber eines Tax Lien Zertifikats seine Investitionssumme mit Zinsen und eventuellen weiteren Gebühren zurück. Für Investoren ist diese Anlage sehr interessant, da mit hohen Renditen gerechnet werden kann. Es sind staatlich garantierte Zinsen bis zu 36 % möglich. Die Höhe des Zinssatzes ist dabei abhängig vom Bundesstaat.

Wie läuft dieses Investment ab?

Zunächst sollten wir verstehen, weshalb es in den USA Tax Liens gibt.

Mit den Grundsteuern werden wichtige öffentliche Einrichtungen wie Krankenhäuser, Feuerwehr, Schulen und Polizei finanziert. Die Countys sind auf die Gelder der Steuerzahlungen angewiesen um die Einrichtungen weiterhin unterhalten zu können. Der Gemeinde ist daher sehr daran gelegen, dass Grundsteuer-Zahlungen regelmäßig geleistet werden. Versäumt ein Eigentümer seine Grundsteuern zu bezahlen, bedeutet dies weniger Geld und somit Einsparungen bei den wichtigen Einrichtungen, was sich negativ auf die Lebensqualität auswirken könnte.

Die örtliche Gemeindeverwaltung erstellt ein Tax Lien Zertifikat

Bei säumigen Grundsteuern kann das zuständige County ein Steuerpfandrecht (Tax Lien) auf das Grundstück des Schuldners ausstellen. Sogenannte Tax Lien Zertifikate (Tax Lien Certificate) werden dann Investoren in Auktionen angeboten. Sinn und Zweck dabei ist, dass Investoren die Grundsteuerschulden vorerst übernehmen indem sie ein Tax Lien Zertifikat erwerben, dessen Preis den ausstehenden Grundsteuerzahlungen und eventuellen weiteren Gebühren und Strafen entspricht. Das County kann somit die dringend benötigten Gelder für öffentliche Einrichtungen erhalten.

Tax Liens werden in Auktionen versteigert

Steuerpfandrechte werden Investoren in unterschiedlichen Auktionen angeboten. Die Zertifikate können in Live- und Online-Auktionen ersteigert werden.
Wer im US-Ausland wohnhaft ist, ist auf die onlinebasierten Auktionen angewiesen.
Hierzu gibt es verschiedene Möglichkeiten. Als Investor können Sie beispielsweise auf folgenden Seiten zu Auktionen in bestimmten Bundesstaaten und deren Countys gelangen:

Sie können sich auch beim entsprechenden County an das örtliche Finanzamt wenden und sich dort nach Tax Liens erkundigen. Beachtet werden sollte, dass nicht alle Bundesstaaten Tax Liens anbieten. Es gibt beispielsweise auch reine Tax Deed Staaten.

Tax Lien Zertifikate werden in den Auktionen zu sehr unterschiedlichen Preisen angeboten. Diese starten ab 25 US$, können aber auch in den 5-stelligen Bereich gehen. Durchschnittlich kostet ein Tax Lien Zertifikat zwischen 2.000 und 3.000 US$.

Investoren bieten in Auktionen

Je nach Bundesstaat und County unterscheiden sich die Auktionsverfahren und die Bieterregeln.
Investoren sollten sich detailliert über erforderlichen Bedingungen informieren.

Das häufigste Auktionsverfahren ist Bid Down Interest. Der Investor, der bereit ist den niedrigsten Zinssatz für das geringste Gebot zu akzeptieren, erhält den Zuschlag. In der Regel werden die Zinsen in Schritten von 1/4 Prozent gesenkt.

Beim Premium Bidding hingegen, gewinnt der Bieter, der bereit ist den höchsten Aufpreis zu zahlen (welcher oft nicht verzinst wird).

Es gibt noch weitere Auktionstypen, welche jeweils unterschiedliche Auswirkungen auf Gewinne von Tax Liens haben können. Investoren sollten dies mit einplanen und im Voraus ein Minimal- oder Maximal-Gebot festlegen. Berücksichtigt werden sollte hierbei, dass die Investition noch eine annehmbare Rendite bietet. Gehen Sie als Investor strategisches vor und lassen Sie sich nicht in eine Bieterschlacht verwickeln, welche eine mögliche Rendite zunichtemachen könnte.

Erwerb eines Tax Lien Zertifikats

Gewinner in Tax Lien Auktionen werden Besitzer eines Tax Lien Zertifikats. Dies bedeutet, dass sie nach Tilgung der Steuerschuld des Grundstückeigentümers ihre Investition mit Zinsen zurückerhalten.

Im Vergleich zur Immobilienanlage investiert ein Tax Lien Investor nur indirekt in Immobilien. Eigentlich wird bei Tax Liens nur die Steuerschuld eines Immobilienbesitzers (Grundstückseigentümers) vorgestreckt und keine Immobilie erworben. Bei Tax Liens gibt es aber einen Trumpf, eine Sicherheit. Sollte der Schuldner nicht innerhalb einer bestimmten Tilgungsfrist zahlen, so besteht die Möglichkeit, dass der Investor im Fall einer Zwangsvollstreckung Besitzer des Objektes wird.

Tilgungsfrist läuft ab – 2 Möglichkeiten

Bei einem Tax Lien erhält der Objekteigentümer einen bestimmten Zeitraum, in welchem er seine Grundsteuerschulden begleichen kann. Versäumt er dies, droht ihm die Zwangsenteignung.

Für den Investor gilt es nach dem Erwerb eines Tax Lien Zertifikats diese Tilgungsfrist abzuwarten. Zahlt der Schuldner, erhält der Investor seine Investitionssumme mit Zinsen zurück. Tax Liens werden dabei bis zu 99 % ausbezahlt.

Sollte ein Grundstückseigentümer seine Steuerschuld nicht begleichen, dient das Objekt, das hinter dem Zertifikat steht, dem Investor als Sicherheit. Der Inhaber des Tax Lien Zertifikats hat die Möglichkeit die Zwangsenteignung einzuleiten und damit Besitzer der Immobilie zu werden.
Eine gute Verwaltung ist hierfür von großer Bedeutung. Sollte der Schuldner nicht zahlen, gilt es für die Zwangsenteignung ebenfalls Fristen einzuhalten.

Wichtige Vor- und Nachteile, die Sie kennen sollten

Vorteile
Bei Tax Liens ist eine jährliche Rendite bis zu 36% möglich. Wie hoch der Zinssatz letztendlich ausfällt, ist vom Bundesstaat und vom Auktionsverfahren abhängig. In Florida, einem Tax Lien und Deed Staat, sind jährliche Zinsen von 18 % möglich. In Iowa liegt der mögliche jährliche Zinssatz sogar bei 24 %. Bei Begleichung der Grundsteuerschulden erhalten Sie als Investor Ihre Investitionssumme mit Zinsen zurück.

Die Wahrscheinlichkeit, dass Sie Ihre Investition mit Zinsen zurück erhalten ist sehr hoch. Tax Liens werden, wie wir bereits erfahren haben, bis zu 99 % innerhalb der Tilgungsfrist ausbezahlt. Dies liegt auch daran, dass den Grundsteuerschuldnern bei Nicht-Zahlung die Zwangsenteignung und somit der Verlust ihres Eigentums droht. Die Eigentümer werden in den meisten Fällen alles daran setzten ihre Schulden doch noch zu begleichen.

Das Objekt, beispielsweise ein Einfamilienhaus mit Garten, dient Ihnen beim Erwerb eines Tax Lien Zertifikats als Sicherheit. Sollte der Schuldner nicht zahlen, haben Sie immer noch die Möglichkeit eine Zwangsenteignung einzuleiten und dadurch rechtmäßiger Besitzer des Objekts zu werden.

Tax Liens sind darüber hinaus auch ethisch korrekt. Investoren strecken Grundsteuerschulden vor und ermöglichen den Countys damit die Finanzierung wichtiger öffentlicher Einrichtungen. Außerdem erhalten die Grundstückseigentümer eine Chance ihre Schulden innerhalb eines bestimmten Zeitraums doch noch zu begleichen und damit ihr Eigentum zu behalten.

Nachteile
Wie bei jedem Investment gibt es auch bei Tax Liens Risiken. Mit einer guten Wissensgrundlage und einer sorgfältigen Prüfung können die Risiken aber auf ein Minimum reduziert werden.
Die Investition in Tax Liens setzt daher eine gewisse Ausbildung voraus. Ohne das Aneignen des Grundwissens zu diesem Thema ist eine Investition schlichtweg nicht möglich. Interessierte Tax Lien Investoren sollten zu Beginn Zeit für die Lernphase einplanen.

In Acht nehmen sollten sich Investoren vor Objekten, die keinen Mehrwert bieten. Hinter einem Tax Lien Zertifikat könnte als Beispiel ein Grundstück stehen, welches nicht bebaubar ist, oder auf welchem sich ein verlassenes, stark renovierungsbedürftiges Haus befindet. Im Fall einer Zwangsenteignung könnte der Investor auf dem Objekt sitzen bleiben, oder müsste viel Geld für einen Verkauf investieren, was sich negativ auf den Gewinn auswirken würde. Die Risiken hierfür kann man mit einer ausführlichen Objekt-Recherche reduzieren.

Werden wichtige Fristen versäumt, kann dies negative Folgen für Ihr Investment bedeuten. Eine gute Verwaltung der erworbenen Tax Liens ist daher unumgänglich.

Die Anlageform Tax Lien gibt es nur in den USA. Die Auktionen, Formulare und Internetseiten sind daher auf Englisch. Heutzutage ist es mit Übersetzungsprogrammen kein Problem Texte in ein verständliches Deutsch zu übersetzen. Grundkenntnisse in Englisch sollten aber trotzdem vorhanden sein um erfolgreich in Tax Liens investieren zu können.

Wie kann ich mit Tax Liens starten?

Möchten Sie in die Anlageform Tax Lien investieren, so müssen Sie sich zuvor das Grundwissen zu dieser Anlageform aneignen und einige Voraussetzungen erfüllen.
Für die Teilnahme an den Auktionen ist Folgendes erforderlich:

  • Eine US-Firma
  • Eine Steueridentifikationsnummer (EIN)
  • Ein US-Bankkonto

Wenn Sie diese Voraussetzungen erfüllen, können Sie sich Gedanken über die Immobilien-Art machen, in welche Sie investieren möchten. Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen ist die Wahrscheinlichkeit der Auszahlung, und somit eines erfolgreichen Investments, besonders hoch.

Als Investor aus dem US-Ausland sind Sie auf onlinebasierte Auktionen angewiesen. Prüfen Sie welche Bundesstaaten dafür in Frage kommen. Termine für Online-Auktionen können auf verschiedene Weise ermittelt werden. Sie können beispielsweise direkt beim County nachfragen und sich an das zuständige Finanzamt wenden.

Bei den angebotenen Tax Liens ist eine ausführliche Recherche mit das Wichtigste für ein erfolgreiches Investment. Investieren Sie nur in gute Objekte, wie ein schönes Einfamilienhaus in einer tollen Wohngegend mit einer guten Infrastruktur. Stellen Sie auch sicher, dass sich auf dem Objekt keine Altlasten befinden, wie weitere Steuerschulden, für welche Sie bei einer Zwangsenteignung sonst aufkommen müssten.

Und ziehen Sie in Betracht einen Steuerberater zu konsultieren sobald Sie in Tax Liens investieren.

Das Basis-Wissen und alle erforderlichen Schritte für einen erfolgreichen Start ins Tax Lien Investment ist in unserem Tax Lien Investor Coachingpaket enthalten. Mehr Informationen dazu können Sie gerne in meinem Webinar erhalten.