Tax Liens

Tax Lien Investing

Suchen Sie nach Investitionsmöglichkeiten? Dann konsultieren Sie vermutlich Vermögensberater, Makler und Banken. Sie erhoffen sich von den Finanzexperten eine gute Beratung für lukrative Investitionen. Ihnen werden sicherlich viele Optionen für Investments vorgeschlagen. In der heutigen Zeit bietet beispielsweise die Immobilienbranche eine ausgezeichnete Möglichkeit sein Kapital sinnvoll einzusetzen und daraus Profit zu schlagen. Jedoch werden Finanzberater Sie nicht auf eine sehr lukrative Möglichkeit für Investitionen im Immobiliengeschäft aufmerksam machen: Die Tax Liens.

Was sind Tax Liens?

Bei Tax Liens geht es kurz gesagt darum, dass ein Investor die Steuerschuld eines Grundbesitzers in den USA bezahlt/vorstreckt und dafür ein Steuerpfandzertifikat erhält, ein „Tax Lien Certificate“ (TLC). Nach Tilgung durch den Eigentümer erhält er seine Summe mit Zinsen zurück. Tax Liens bieten somit sehr hohe Renditechancen.

Wieso wird uns diese tolle Investment-Option dann nicht von Finanzberatern vorgeschlagen?

Banken und andere Finanzberater dürfen für die Empfehlung von Tax Liens keine Provisionen verlangen, sie haben daher keinen Nutzen uns über dieses rentable Investment überhaupt erst zu informieren.

Beschäftigen wir uns näher mit den Tax Liens.

Wie sind Tax Liens im Detail zu verstehen, wie funktioniert das Ganze und welche Renditeaussichten gibt es?

Zahlt ein Grundbesitzer in den USA seine Grundsteuer nicht, so kann das County auf das Grundstück (+ z.B. Haus) ein Steuerpfandrecht ausstellen. Die Tax Lien Certificates (Steuerpfandzertifikate) können dann von Investoren in Auktionen erworben werden.

Erwirbt ein Investor solch ein Zertifikat, so zahlt er die Grundsteuerschuld eines Grundstückeigentümers an das zuständige County. Der Eigentümer muss dann innerhalb einer bestimmten Frist seine Steuerschuld + Verzugszinsen und Gebühren an das County bezahlen. Nach Begleichung der Steuerschuld durch den Schuldner erhält der Investor (Besitzer des Tax Lien Zertifikates) seine Investition mit Zinsen zurück.

Was ist der Sinn und Zweck der Tax Liens?

In den USA finanzieren die einzelnen Countys ihre öffentlichen Einrichtungen wie Schulen, Feuerwehr, Krankenhäuser, Polizei und viele mehr durch die Grundsteuern („Property Taxes“).
Können Eigentümer ihre Grundsteuer nicht zahlen, so bedeutet das für das County weniger Geld für die Finanzierung wichtiger Einrichtungen. Die Countys sind auf die Zahlungen der Grundstückseigentümer angewiesen. Aus diesem Grund wurden in den USA strenge Gesetze für Steuervergehen erlassen. Wird der Steuerpflicht nicht nachgekommen, so droht einem Schuldner der Verlust des Eigentums (z.B. Grundstück mit Haus). Tax Liens gibt es bereits seit mehr als 200 Jahren.

In den USA ist die Grundsteuer wesentlich höher als bei uns in Deutschland. Im Durchschnitt beträgt die Grundsteuer dort ca. 2.200 US$ im Jahr. Viele Grundbesitzer können diese große Summe nicht aufbringen. Das County gibt dem Grundstückseigentümer eine Frist in welcher er die Steuerschuld begleichen kann. Ist ihm dies nicht möglich, so wird ein Tax Lien (Steuerpfandzertifikat) oder auch Tax Deed (Besitzurkunde) an private Investoren weitergegeben.

Wie findet man Tax Lien Grundstücke?

Welche Art von Grundstück sich hinter einem Tax Lien Zertifikat verbirgt, sollte ausführlich geprüft werden. Investoren sollten nur in gute Grundstücke investieren.

Bevor Sie sich einer Grundstücks-Recherche zuwenden können, müssen die zur Versteigerung ausgeschriebenen Tax Liens gefunden werden. Sie sollten sich überlegen in welchem Bundesstaat Sie in Tax Lien Zertifikate investieren möchten, und ob dort Online-Auktionen angeboten werden. Beachten Sie, dass Auktionen nur zu bestimmten Zeitpunkten stattfinden. Je nach Bundesstaat kann dies nur einmal im Jahr sein, oder auch monatlich.
Zur Versteigerung angebotene Tax Liens werden in den einzelnen Countys in Tax Sale Listen aufgeführt. Es gibt mehrere Möglichkeiten diese Listen zu erhalten. Diese können teilweise direkt über das County angefragt werden oder auf der Website des Countys, beispielsweise über den Tax Collector gefunden werden. Die Internetseiten der Countys können auch über Naco.org (https://ce.naco.org/) eingesehen werden. Die Tax Sale Listen beinhalten Informationen zu den Grundstücken der Tax Liens. Sie erfahren die Adresse und können im Internet gezielt nach dem Objekt suchen.
Bei Tax Liens werden einige Grundsteuerschulden kurz vor einer anstehenden Versteigerung doch noch vom Eigentümer getilgt. Es kann also sein, dass einige Tax Liens kurz vor der Auktion gecancelt werden.
Vor dem Bieten auf Tax Lien Zertifikate sollten die Grundstücke der Tax Liens einer ausführlichen Objekt-Recherche unterzogen werden.

Auswahl der Tax Lien Grundstücke
Bei Tax Liens sollten Sie darauf achten, dass Sie nicht in minderwertige Grundstücke investieren. Hierfür ist eine sorgfältige Objekt-Recherche unumgänglich.
Welche Grundstücks-Arten, bzw. welche Objekte sind lukrativ? Bei Tax Lien Auktionen werden viele unterschiedliche Grundstücke angeboten, wie unbebaute Flächen, Industriegelände, Tankstellen, Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und viele weitere. Bei Einfamilienhäusern ist die Wahrscheinlichkeit sehr hoch, dass die Eigentümer ihre Schulden innerhalb der Tilgungsfrist begleichen und Sie Ihre Investition mit Profit zurückerhalten. Vermeiden sollten Sie Investitionen in „schlechte“ Objekte, wie Grundstücke die nicht bebaut werden dürfen oder, welche ökologische Probleme mit sich bringen, was z.B. bei alten Tankstellen und Industriegeländen oft der Fall ist. Aber nicht nur das Grundstück selbst ist bei einer Objekt-Recherche ausschlaggebend, sondern auch die Gegend in welcher dieses liegt. In einer detaillierten Objekt-Recherche sollten diesbezüglich viele Kriterien überprüft werden.

Wie hoch sind unsere Renditechancen?

Beim Tax Lien Investing liegen die jährlichen Renditen zwischen 8 und 36%. Die Rendite ergibt sich dadurch, dass der Schuldner für die Frist bis zur Tilgung seiner Schulden folgendes zahlen muss: Strafzinsen, Gebühren und evtl. weitere Zahlungen. Sobald der Grundbesitzer seine Steuerschuld + Verzugszinsen + weitere Gebühren bezahlt, erhält der Investor vom County die volle Investitionssumme + Zinsen + Gebühren zurück.

Was können Sie bei einer Tax Lien Investition verdienen?

In den USA beträgt die Grundsteuer für einen durchschnittliche Haushalt 2.200 US$ im Jahr.
Nehmen wir an, dass ein Eigentümer für sein Grundstück + Immobilie in Iowa die Grundsteuer nicht zahlen kann. Das County stellt daraufhin ein Steuerpfandrecht auf das Grundstück (+Immobilie) aus. In einer Online-Auktion erwerben Sie das Tax Lien Zertifikat. Wie berechnet sich Ihre Rendite, was können Sie bei diesem Investment verdienen?

Beispiel

Sie erwerben diesen Tax Lien im Juni 2021.
Prozentuale Rendite, in Iowa: 24% jährlich.
Tax Liens werden zu 95 bis 99% ausbezahlt. Gehen wir davon aus, dass der Eigentümer seine Steuerschuld innerhalb der Tilgungsfrist bezahlt. Sie erhalten nach 1 Jahr und 9 Monaten Ihre Investition + Zinsen. Ihre Rendite errechnet sich aus dem abgelaufenen Zeitraum bis der Grundstückseigentümer zahlt. In diesem Beispiel erhalten Sie Zinsen für 21 Monate. Bei 24% p.a. staatlich garantierten Zinsen entspricht dies bei 21 Monaten 42% an Zinsen.

Wie hoch ist dann Ihre Rendite?
Ihre positive Verzinsung beträgt nach 21 Monaten 924 US$.
Es gibt aber noch weitere Möglichkeiten, der Eigentümer kann seine Steuerschuld auch frühzeitig begleichen (bedeutet weniger Rendite) oder er zahlt gar nicht. Was wird aus Ihrem investierten Geld, wenn der Schuldner nicht zahlt? Machen Sie dann ein Minus-Geschäft?
Im Webinar und dem darin vorgestellten Video-Kurs zu dieser Investitionsmöglichkeit können Sie weitere Informationen zu Tax Liens erhalten. Im gesonderten Artikel „Rechenbeispiele Rendite“ finden Sie zusätzliche Renditeberechnungen.

Was passiert, wenn der Eigentümer die Steuerschuld trotz Tilgungsfrist nicht bezahlt?

In diesem Fall gibt es die Möglichkeit das Grundstück (+ Immobilie) durch eine Zwangsvollstreckung zu erwerben (Foreclosure). Sie können somit mit einer geringen Investition (Bruchteil des eigentlichen Wertes des Objektes) Besitzer eines Grundstücks mit Immobilie werden. Als rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie können Sie diese weitervermieten oder verkaufen.

Können Investoren demnach auch Tax Lien Grundstücke kaufen? Grundstücke von Steuerpfandzertifikaten können nicht direkt gekauft werden, aber bei Nicht-Zahlung des Schuldners und einer erfolgreichen Zwangsenteignung können sie indirekt erworben werden.
Wer sich für den Kauf von Grundstücken interessiert, kann in Tax Deeds investieren, hierbei werden direkt die Besitzurkunden versteigert.

Zu 95 bis 99% werden Tax Lien Zertifikate ausbezahlt, wir erhalten also unsere Investition mit Zinsen zurück. Da zu 1 bis 5% aber die Möglichkeit besteht, dass der Eigentümer seine Steuerschuld nicht begleichen kann, und wir Besitzer des Grundstücks (+ Immobilie) werden könnten, sollten wir nur in gute Objekte investieren. Hierzu bedarf es einer detaillierten Objektrecherche. Investieren Sie nur in Objekte, die sie auch selbst gerne besitzen möchten, sonst könnten Sie beispielsweise auf einem Grundstück sitzen bleiben das nicht bebaubar ist.

Das Prinzip von Tax Liens kann man in dreierlei Hinsicht als sehr positiv betrachten. Tax Liens können für 3 beteiligte Parteien einen Mehrwert und einen Gewinn bedeuten. Vielleicht fragen Sie sich jetzt wie dies möglich sein soll, da es sich hierbei doch um nicht gezahlte Steuern dreht.

Wieso sprechen wir bei Tax Liens auch von einer win-win-win-Situation?

Ein Gewinn für Sie als Investor

Bei Tax Liens springen Sie als Investor für den Schuldner (den Eigentümer) ein und zahlen die Grundsteuer für diesen. Sie erhalten im Gegenzug ein Tax Lien Zertifikat (engl.: Tax Lien Certificate – TLC). Damit sind Sie berechtigt die für den Steuerschuldner (Grundstückseigentümer) anfallenden Strafzinsen und weitere Gebühren als Rendite für Ihre Investition zu erhalten. Zahlt der Schuldner, so erhalten Sie Ihre Investition mit Zinsen zurück.
=> Sie haben damit tolle Renditechancen.

Ein Gewinn für das County

Haben Sie die Steuer für den Schuldner „vorgestreckt“, so erhält das County direkt und frühzeitig das Geld, welches dringend für die Finanzierung städtischer Einrichtungen benötigt wird.
=> Das County kann dank der Investoren wichtige öffentliche Einrichtungen finanzieren.

Ein Gewinn für den Objekt Eigentümer

Als Investor haben Sie die Steuerschuld für den Schuldner vorgestreckt. Der Schuldner muss weiterhin seine offenen Schulden bezahlen, um nicht zukünftig sein Grundstück + Haus zu verlieren. Da Sie aber die Steuerschuld für den Eigentümer „vorgestreckt“ haben, haben Sie ihm weitere Zeit erkauft, seine Steuerschuld begleichen zu können.
=> Der Schuldner erhält eine weitere Chance seine Steuerschuld doch noch zu begleichen und somit sein Grundstück zu behalten.

Was sind die Voraussetzungen für Tax Lien Investments?

Um erfolgreich in Steuerpfandrechte investieren zu können bedarf es eines gewissen Startkapitals. Die Tax Lien Zertifikate beginnen zwar bereits im niedrigen Preisbereich, reichen aber bis hin zu mehreren tausend US$. In den Online Auktionen können Sie die Tax Liens nach Ihrer gewünschten Preisvorstellung filtern. Sie können theoretisch mit einem kleinen Budget starten, sollten aufgrund möglicher weiterer Investitionen aber über ein gewisses Eigenkapital verfügen.

Bei Tax Liens muss man sich auch im Klaren darüber sein, dass es sich um längerfristige Investitionen handelt. Aufgrund der Tilgungsfrist kann es Monate bis Jahre dauern bis Investition + Zinsen ausbezahlt werden. Je nach Staat und County gibt es auch Unterschiede bei der Länge der Tilgungsfristen und der Höhe der Zinsen. Für uns als ausländische Investoren ist es außerdem wichtig, dass Online Auktionen angeboten werden. Möchten wir von Deutschland aus in Tax Liens investieren, ohne dafür extra in die USA reisen zu müssen, so sind wir auf diese Online Auktionen angewiesen. Bei Tax Lien Investitionen sind vorausgehende detaillierte Recherche-Prozesse unumgänglich. Es ist wichtig nur in gute Objekte zu investieren, bei denen wir davon ausgehen können, dass der Eigentümer seine Steuerschuld bezahlt oder wir im Falle eines erfolgreichen Foreclosures das Objekt (Grundstück + Immobilie) problemlos weiterverkaufen oder vermieten können. Eine weitere Voraussetzung um überhaupt an Tax Lien Auktionen teilnehmen zu können ist eine Firmengründung in den USA und die Eröffnung eines US-Bankkontos.

Haben wir Ihr Interesse an Tax Liens geweckt? Möchten Sie mehr zu diesem lukrativen Investment wissen und welche Schritte Sie befolgen sollten um erfolgreich in dieses Business einzusteigen? Dann freue ich mich darauf Sie im Webinar begrüßen zu können. Erfahren Sie mehr zu Tax Liens und unserem Ausbildungsprogramm.